AcropolaImobiliare.ro utilizează fişiere de tip cookie pentru a personaliza și îmbunătăți experiența ta pe Website-ul nostru. Înainte de a continua navigarea pe Website-ul nostru te rugăm să aloci timpul necesar pentru a citi și înțelege conținutul Politicii de Cookie. Prin continuarea navigării pe Website-ul nostru confirmi acceptarea utilizării fişierelor de tip cookie conform Politicii de Cookie.

Actele de proprietate

Pentru a demonstra ca este proprietar, persoana care vinde locuinta trebuie sa aiba urmatoarele documente: actele de proprietate ale locuintei, certificatul de sarcini, un certificat fiscal. Toate acestea sunt necesare si la notar, la incheierea tranzactiei.

1) Certificatul de sarcini (cunoscut si sub denumirea de "extras din cartea funciara") se obtine de la judecatoria in raza careia se afla locuinta. In acest act trebuie sa apara:

a) numele proprietarului; aveti grija sa fie identic cu numele persoanei din fata dumneavoastra si sa nu fie diferenta nici macar de o initiala;

b) numarul de ordine si numarul cadastral al fiecarui imobil; acest numar este de fapt cel care iti certifica autenticitatea actului si te va ajuta ulterior sa faci verificari sau inscrierea la judecatorie in cartea funciara;

c) suprafata terenului;

d) titlul de proprietate, cu actul de provenienta si demersul juridic prin care a fost obtinut; poate fi autorizatie de construire, act de vanzare-cumparare, de la o persoana fizica sau juridica sau de la vreo institutie de stat (pentru cele construite inainte de 1989). Mai poate fi obtinut prin mostenire sau donatie;

e) daca are sau nu ipoteca (locuinta este gaj pentru un imprumut) ori comandament (proces pe rol pentru datorii si restrictie de vanzare, pe care o pun de regula asociatiile de proprietari pentru datoriile la intretinere, interzicand astfel vanzarea lor). Nu este un lucru de neglijat sa afli ca pe locuinta exista una sau doua ipoteci care ar putea face posibila vanzarea ei prin licitatie sau trecerea in proprietatea altcuiva.

Atentie, judecatoria elibereaza in orice situatie certificatul de sarcini pentru o locuinta, chiar daca este sau nu ipotecata sau daca are restrictii de vanzare! In cazul in care acestea exista, pe hartie este scris cu rosu daca are restrictii de vanzare.

2) Certificatul Fiscal este eliberat de circa financiara in raza careia se afla locuinta si arata daca proprietarul are sau nu datorii la plata impozitelor la stat pentru locuinta. Acest document, ce seamana cu o adeverinta, eliberat tot de o institutie a statului, va certifica inca o data ca proprietarul este persoana cu numele respectiv. In afara de acest semnal, este bine ca in acest mod veti afla si daca impozitele sunt platite la zi.

3) Titlul de proprietate este cel mai important act si trebuie verificat cu atentie. Pe acesta nu trebuie sa apara stersaturi, stampile neclare, semnaturi ilizibile, indescifrabile ale notarilor sau persoanelor oficiale. O persoana poate dobandi o locuinta prin cumparare, prin construire, prin retrocedare, prin succesiune sau donatie. Fara a fi proprietar al casei, poate avea insa dreptul de a locui sau a se folosi de ea prin dreptul la uzufruct, prin dreptul de uz sau dreptul de abitatie, dreptul de servitute sau dreptul de superficie. O persoana care nu este proprietar, dar are dreptul la uzufruct, dreptul de uz sau dreptul de abitatie, dreptul de servitute sau dreptul de superficie, nu are voie sa vanda locuinta.

Daca este o locuinta veche, construita inainte de 1945, nu aveti incredere in cel care se pretinde proprietar, ci verificati starea acesteia la primarie, la serviciul juridic.

Cartea Funciara

I. Acte necesare pentru intabularea dreptului de proprietate

1. Cerere tip;

2. Documentatie cadastrala receptionata- in situatia in care nu a fost deschisa o carte funciara pentru imobilul respectiv ori s-a modificat descrierea acestuia;

3. Acte de proprietate* (in copie legalizata, cu exceptia hotararilor judecatoresti definitive si irevocabile si a actelor autentificate de notarii publici);

4. Copia extrasului de carte funciara pentru autentificare, dupa caz;

5. Dovada achitarii taxelor.

 

II. Acte necesare pentru intabularea dreptului de proprietate dobandit prin mostenire

1. Cerere tip;

2. Certificatul de mostenitor *;

3. Dovada achitarii taxelor;

(* Dreptul de proprietate al autorilor fiind intabulat in cartea funciara)

 

III. Acte necesare pentru inscrierea unei constructii finalizate si intabularea dreptului de proprietate asupra acesteia

1. Cerere tip;

2. Documentatie cadastrala receptionata, in situatia in care nu a fost deschisa o carte funciara pentru imobilul respectiv ori s-a modificat descrierea imobilului;

3. Certificat eliberat de primaria in circumscriptia careia se afla situat imobilul, prin care sa se ateste finalizarea constructiei;

4. Certificat fiscal cu valoarea de impozitare;

5. Act de constituire a dreptului de superficie, in cazul in care proprietarul constructiei nu este si proprietarul terenului;

6. Dovada achitarii taxelor.

 

IV. Acte necesare pentru inscrierea actelor de dezmembrare/ apartamentare/ alipire

1. Cerere tip;

2. Documentatia cadastrala;

3. Act de dezmembrare/ apartamentare/ alipire;

4. Dovada achitarii taxelor.

 

V. Actele necesare pentru inscrierea hotararilor judecatoresti

1. Cerere tip;

2. Hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila si expertiza care face parte integranta din hotararea judecatoreasca, dupa caz. in situatia in care au fost exercitate caile de atac, se vor anexa toate hotararile judecatoresti pronuntate in cauza respectiva, dupa caz (fond, apel, recurs);

3. Dovada achitarii taxelor.

 

VI. Acte necesare pentru inscrierea actelor de adjudecare

1. Cerere tip;

2. Actul de adjudecare care sa identifice imobilul prin numarul topografic/cadastral si numarul de carte funciara/localitate;

3. Certificat fiscal cu valoarea de impozitare;

4. Dovada achitarii taxelor.

 

VII. Acte necesare pentru intabularea dreptului de proprietate in baza Legii nr. 112/1995 si a Legii nr. 10/2001

1. Cerere tip;

2. Dispozitia de restituire emisa de primarie;

3. Dovada achitarii taxelor.

 

VIII. Acte necesare pentru intabularea dreptului de ipoteca

1. Cerere tip;

2. Contract de ipoteca;

3. Dovada achitarii integrale a taxelor.

 

IX. Acte necesare radierii ipotecii si a interdictiei de instrainare si grevare

1. Cerere tip;

2. Declaratia creditorului/adresa bancii creditoare din care sa rezulte in mod explicit consimtamantul acestuia la radierea ipotecii si a interdictiei de instrainare si grevare, cu identificarea imobilului;

3. Dovada achitarii taxelor.

 

X. Acte necesare pentru radierea dezmembramintelor dreptului de proprietate (uz, uzufruct*, habitatie, servitute, superficie)

1. Cerere tip;

2. Actul prin care se justifica radierea - copie legalizata;

3. Dovada achitarii taxelor.

(* Certificatul de deces se prezinta in copie legalizata)

 

XI. Actele necesare pentru notarea litigiilor in cartea funciara

1. Cerere tip;

2. Copie dupa actiunea inregistrata la instanta judecatoreasca cu indicarea numarului de dosar sau certificat de grefa care sa identifice imobilul cu numarul cadastral, numarul de carte funciara si localitate;

3. Dovada achitarii taxelor.

 

XII. Actele necesare pentru notarea somatiei de plata in cartea funciara

1. Cerere tip;

2. Somatia emisa de executorul judecatoresc in dosarul executional;

3. Procesul verbal de identificare a bunurilor imobile;

4. Dovada achitarii taxelor.

 

XIII. Acte necesare pentru notarea contractelor de inchiriere

1. Cerere tip;

2. Contract de inchiriere incheiat pe o perioada mai mare de 3 ani, care sa cuprinda si identificarea imobilului;

3. Dovada achitarii taxelor.

 

XIV. Acte necesare intabularii dreptului de concesiune

1. Cerere tip;

2. Contract de concesiune;

3. Dovada achitarii taxelor.

 

XV. Acte necesare pentru schimbarea/notarea adresei administrative in cartea funciara

1. Cerere tip;

2. Adeverinta de la primarie din care sa rezulte corelarea intre nr. cad. si adresa administrativa;

3. Dovada achitarii taxelor.

 

XV. Acte necesare eliberarii extrasului de carte funciara pentru informare

1. Cerere tip;

2. Dovada achitarii taxelor.

 

XVI. Acte necesare eliberarii unui extras de carte funciara pentru autentificare

1. Cerere tip intocmita de notarul public, semnata si de proprietarul imobilului;

2. Dovada achitarii taxelor.

(* Acest tip de extras se elibereaza NUMAI notarului public!)

 

 

XVII. Acte necesare pentru schimbarea denumirii societatii, fuziune/absorbtie

1. Cerere tip;

2. Actul aditional incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege, cu dovada inregistrarii la oficiul registrului comertului sau incheierea judecatorului delegat la oficiul registrului comertului;

3. Certificatul de inmatriculare - copie legalizata;

4. Dovada achitarii taxelor.

 

XVIII. Acte necesare pentru reconstituirea cartilor funciare

1. Cerere tip;

2. Declaratie notariala din partea proprietarilor din care sa rezulte ca situatia juridica a imobilului prezentata in vederea reconstituirii este cea reala;

3. Un extras de carte funciara eliberat anterior cu ultima situatie cunoscuta a proprietatii sau actul de dobandire;

4. Certificat fiscal de la primaria locala.

 

XIX. Acte necesare eliberarii copiilor dupa cartile funciare, conforme cu originalul

1. Cerere;

2. Dovada achitarii taxelor.

 

XX. Acte necesare eliberarii copiilor dupa actele aflate in arhiva de carte funciara

1. Cerere;

2. Dovada achitarii taxelor.

Obtinerea unui credit

Pasul I:  Ne calculam singuri cat ne permitem, cat de mare poate sa fie creditul si cat de repede puteti inapoia banii bancii. Pe Net, puteti apela la www.conso.ro si www.finzoom.ro. Atentie, neplata unui credit poate atrage si imposibilitatea de a mai lua credite!

 

Pasul II: Verificam oferta bancilor sau a institutiilor de credit ipotecar. Exista trei tipuri de institutii financiare care acorda credite pentru case:

- Bancile comerciale

- Societatile de credit ipotecar

- Societatile speciale de economii, de tip german

Bani mai pot furniza si unii developeri, investitori in ansambluri rezidentiale, care dispun de fonduri si care va pot „pasui",  cu plata in rate pentru maximum zece ani sau pe etape de executie a casei (maximum un an).

 

Conditiile de creditare

Cand luam un credit trebuie sa fiti atenti la:

- Dobanda (DAE este cea reala)Cheltuieli suplimentareAvansPerioadaGarantii (ipoteca sau giranti)

- Cheltuielile suplimentare, ascunse sub diverse denumiri, trebuie adaugate la dobanda afisata: comisionul bancii (de administrare sau de acordare a creditului), taxa de analiza a dosarului (nu toate bancile o practica), comisionul de evaluare a casei, care il ia un evaluator agreat de banca, asigurarea casei, facultativa la unele banci, obligatorie la altele, caz in care este cesionata in favoarea bancii si asigurarea de viata, obligatorie la unele banci. Teoretic, aceste cheltuieli sunt prinse in DAE.

- Perioada de rambursare este cuprinsa intre 10 si 35 ani, in Romania. In Uniunea Europeana se practica perioade intre 10 ani si 35 ani, in timp ce in Statele Unite ipotecile se pot face si pe 45 ani.

 

Pasul III: Va prezentati in fata ofiterului de credit.

Suna putin descurajant, „ofiter de credit" dar este doar o formulare de specialitate. De fapt, persoana respectiva este un angajat/o angajata a bancii, care va analizeaza cererea, mai apoi dosarul si in cele din urma va fi alaturi de dumneavoastra pe parcursul perioadei de rambursare.

Sfat: Daca nu ati intrunit punctajul unei banci, perseverati! Cautati alta banca, mai flexibila si incercati inca o data! Atentie insa la costurile creditului! Daca acestea sunt prea mari acolo unde sunteti in sfarsit acceptati, puneti in balanta -mai bine luati un credit cu orice pret sau mai bine asteptati o perioada ca veniturile sa va permita un credit avantajos? O solutie este si sa ajustati valoarea creditului si  sacautati, pentru inceput, o locuinta mai mica. Mai bine va mutati mai tarziu intr-o casa mai mare, decat sa nu va puteti plati ratele.

Ca surse de venituri, majoritatea bancilor si societatilor de credit accepta si castigurile suplimentare, in afara de salariile de pe cartea de munca. Nu toate au insa aceeasi larghete, existand castiguri suplimentare mai sigure, acceptate de toti (precum cele din chirii sau contracte de colaborare) sau altele considerate mai riscante pentru banci, precum cele din dividende, din profesii liberale sau chiar din salarii in strainatate.

 

Surse: www.imopedia.ro

 

Termenii frecvent intalniti in tranzactiile imobiliare, prescurtari etc.

SC = suprafata construita - se refera la cat ocupa constructia pe teren excluzand:

  • terasele descoperite ale parterului care depasesc planul fatadei
  • platformele si scarile de acces
  • proiectia la sol a balcoanelor a caror cota de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului - amenajat
  • proiectia la sol a logiilor inchise ale etajelor incluse deja in suprafata construita de la etajele respective

SD = suprafata desfasurata construita - se refera la suprafata tuturor nivelurilor adunata excluzandu-se:

  • nivelurile subterane cu inaltimea libera de pana la 1,80 m
  • nivelurile subterane destinate parcarii
  • spatiile tehnice subterane
  • spatiile destinate protectiei civile aflate la subsol
  • teraselor deschise si neacoperite
  • terasele si copertinelor necirculabile
  • podurile neamenajabile
  • aleile de acces pietonal/carosabil din incinta, scarile exterioare, trotuarele de protectie

ST = suprafata terenului ( in loc de S de la suprafata puteti gasi A de la arie )

POT (sau Procentul de Ocupare a Terenului) este raportul dintre suprafata pe care se construieste si suprafata totala a terenului. POT este limitat maximal de prevederile planului urbanistic. De exemplu, POT=25% inseamna ca se poate construi pe 25% din suprafata terenului respectiv). POT este completat de CUT (Coeficientul de Utilizare al Terenului), de regimul de aliniere la strada si de regimul de inaltime, formand astfel un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii unei constructii, de care trebuie sa tina cont orice proprietar si arhitect si constructor.

CUT (sau Coeficientul de Utilizare a Terenului) este raportul dintre suprafata desfasurata a constructiei (suma suprafetelor tuturor nivelurilor) si suprafata totala a terenului. CUT este limitat maximal de prevederile planului urbanistic. Acest indice se obtine in general prin inmultirea POT-ului cu numarul de niveluri (etaje) admise.

La acest calcul nu se iau in considerare:

  • suprafata subsolurilor cu inaltimea de pana la 1,80 metri;
  • suprafata subsolurilor cu destinatie strict pentru parcarea autovehiculelor;
  • spatiile tehnice;
  • spatiile destinate protectiei civile;
  • suprafata balcoanelor, logiilor si teraselor deschise si neacoperite, teraselor si compartimentelor necirculabile, precum si a podurilor neamenajabile;
  • aleile de acces pietonal si/sau carosabil din incinta, scarile interioare si trotuarele de protectie.

PUZ - Plan Urbanistic Zonal - este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localitatii din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic Zonal (P.U.Z.- ul – cuprinse in Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUZ-ulu)

  • organizarea retelei stradale;
  • zonificarea functionala a terenurilor;
  • organizarea urbanistic - arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane;
  • indici si indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de inaltime, POT, CUT, etc);
  • dezvoltarea infrastructurii edilitare;
  • statutul juridic si circulatia terenurilor;
  • delimitarea si protejarea fondului arhitectural - urbanistic de valoare deosebita, daca acesta exista in zona studiata;
  • masuri de delimitare pana la eliminare a efectelor unor riscuri naturale si antropice, daca acestea exista in zona studiata;
  • mentionarea obiectivelor de utilitate publica;
  • masuri de protectie a mediului, ca rezultat al programelor specifice;
  • reglementari specifice detaliate (permisiuni si restrictii) incluse in Regulamentul local de urbanism aferent PUZ-ului.

PUD - Plan Urbanistic de Detaliu - reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului UrbanisticGeneral (PUG-ul) si Planului Urbanistic Zonal (PUZ-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul deUrbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. PUD-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pentru realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat deUrbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, Primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG-ului si PUZ-ului.

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic de Detaliu (P.U.D.- ul -cuprinse in Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUD-ulu)

  • regimul juridic, economic si tehnic al terenului si constructiilor;
  • compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor;
  • relatii functionale si estetice cu vecinatatea;
  • asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare;
  • permisivitati si constrangeri urbanistice, inclusiv ale volumelor construite si amenajarilor;
  • modul de ocupare si utilizare a terenului (POT, CUT);
  • functiunea si aspectul arhitectural al constructiei (sau constructiilor) si amenajarilor;
  • integrarea noilor constructii si corelarea lor cu cele existente invecinate;
  • interventia, prin reabilitarea constructiilor si amenajarilor invecinate, in scopul armonizarii cu constructiile si amenajarile noi propuse (daca este cazul);
  • circulatia carosabila si pietonala, corelate cu traficul in zona si relatiile cu zonele invecinate (accese pietonale si auto);
  • parcaje, spatii de recreere si de joaca;
  • echiparea edilitara si impactul asupra retelelor existente in zona (necesitatea de dezvoltari, modernizari, etc);
  • functionarea diferitelor forme de proprietate juridica a terenului;
  • circulatia acestora daca este cazul.

PUG - Plan Urbanistic General - este un proiect care face parte din programul de amenajare ateritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial - administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic General (P.U.G.- ul -cuprinse in Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUG-ulu)

  • - optimizarea relatiilor localitatilor cu teritoriul lor administrativ si judetean;
  • - valorificarea potentialului natural, economic si uman;
  • - stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan;
  • - reorganizarea si dezvoltarea cailor de comunicatie;
  • - stabilirea si delimitarea zonelor construibile;
  • - stabilirea si delimitarea zonelor functionale;
  • - stabilirea si delimitarea zonelor cu interdictie temporara si definitiva de construire;
  • - stabilirea si delimitarea zonelor protejate;
  • - modernizarea si dezvoltarea echiparii edilitare;
  • - evidentierea detinatorilor terenurilor si a modului de circulatie juridica a terenurilor;
  • - delimitarea suprafetelor pe care se preconizeaza realizarea obiectivelor de utilitate publica;
  • - stabilirea modului de utilizare a terenurilor si conditiilor de conformare si realizare a constructiilor.

Filtreaza

E-BOOK GRATUIT!

Fii un cumparator informat! Vezi care sunt capcanele procesului de cumparare. Aboneaza-te la newsletter.